자신이 거주하는 주택 외에 다른 주택을 소유하고 있는 경우,

그 주택을 담보로 은행에서 대출받은 경우가 많습니다.

​수 년이 지나고 자녀가 성장해 결혼할 나이쯤이 되면,

이 주택을 자녀가 거주할 집으로 주고 싶은(증여하고 싶은) 경우가 있습니다.

​이 경우 대출금이 남은 경우에, 대출금과 함께 그 집을 증여하면 세금은

얼마나 어떻게 나올지 궁금합니다.

​세법에서는 이 같은 경우를 부담부 증여라고 합니다.

쉽게 얘기하면 대출금이 있는 집을 자식에게 주는 경우입니다.

단 대출금은 자식이 갚으라는 얘기죠.

​이하에서는 편의상 부담부 증여라고 표현하겠습니다.

​부담부증여는 일반적인 증여와 달리 증여세만 나오는 것이 아니라,

양도소득세도 내야 합니다.

​전액 증여와 부담부 증여의 세금계산을 해봐서 어느 것이 세금의 부분에 있어서

유리한 지 판단해서 결정하시기를 권해드립니다.

​세금계산은 세무사 등 세무전문가에게 맡기시는 것을 권해드립니다.

세무전문가가 아닌 일반인이 하시기에는 다소 무리가 있습니다.

​예를 들어 설명드리겠습니다.

​본인은 자가주택에 거주하고 자녀를 위해 2019년 1월에 5억 원에 서울에 주택을 샀습니다. 살 때 3년 거치로(3년 동안 이자만 내는 것으로) 은행에서 그 집을 담보로 2억 원을 대출받아 집값에 보태었습니다.

이후 현시점에서 그 집은 3억 원이 올라 8억 원이 되었고, 그 집의 담보대출은 2억 원으로 그대로 있습니다.

​부모님이 담보대출금을 갚기로 하고, 집을 증여하는 경우와,

담보대출금은 자녀가 갚기로 하고 집을 증여하는 경우로 구분할 수 있습니다.

​사례 1) 부모님이 담보대출금을 갚기로 하면, 8억 원 전액에 대한 증여세를 자녀가 내야 합니다.

​사례 2) 담보대출금은 자녀가 갚기로 하면, 양도소득세와 증여세를 신고, 납부해야 합니다.

​이제 사례 1)과 사례 2)의 경우 각각 얼마의 세금이 나올 수 있는지 일정한 가정하에 계산해 보겠습니다.

​​사례 1) 부모님이 대출금을 갚기로 하고 주택을 증여한 경우 : 1억 6천5백만 원 증여세

​자녀는 성인이고, 10년 이내에 다른 증여는 없다고 가정하겠습니다.

증여재산액은 8억 원입니다. 증여공제는 5천만 원입니다. 감정평가수수료 공제는 감정평가를 받지 않는다고 가정해 0원입니다. 과세표준은 7억 5천만 원입니다. 세율은 30% 구간으로, 누진세 구조에 따라 9천만 원에 5억 원을 초과하는 금액의 30%를 더해 계산합니다. 이에 따른 산출 세액은 1억 6천5백만 원입니다.

'증여공제'의 5천만 원은 성인이 부모로부터 10년 이내 세금 없이 증여받을 수 있는 한도입니다.

상황에 따라 감정평가가 필요한 경우가 있는데, 이 경우는 시가가 있다고 가정한 것입니다.

​이외에 다른 사정은 없다고 하면, 자녀가 증여세 1억 6천5백만 원을 내야 합니다.

​사례 2) 자녀가 대출금을 갚기로 하고 주택을 증여한 경우 : 116,100,000원의 세금

​대출금만 자녀가 모두 갚기로 하고, 다른 사정은 모두 사례 1과 동일한 것을 가정하면,

이 경우 두 종류의 세금이 나옵니다.

​첫째, 부모님은 집의 빚에 해당하는 비율만큼은 자녀에게 양도하는 것으로 보아,

양도소득세가 나옵니다. 양도소득세는 부모님이 납세의무자입니다. 쉽게, 말해

양도소득세는 원칙적으로 부모님이 내시는 것입니다.

​둘째, 당시 시가에서 양도가액을 뺀 부분은 증여에 해당하여, 증여세가 나옵니다.

증여세는 자녀가 납세의무자입니다.

​

사례 2)에서 양도소득세와 증여세를 계산해 보겠습니다.

​부모님이 내는 양도소득세 ; 1천1백1십만 원(￦11,100,000)

양도가액은 2억 원이고, 취득가액은 1억 2천5백만 원입니다. 기타 필요경비는 없다고 가정하여 0원이며, 이에 따른 양도차익은 7천5백만 원입니다. 여기에 장기보유특별공제 6%를 적용하면 450만 원이 공제되어, 양도소득금액은 7천50만 원이 됩니다. 이후 양도소득기본공제 250만 원을 차감하면 과세표준은 6천8백만 원으로 산정됩니다. 이 금액에 대해 582만 원에 더해 4천6백만 원 초과분에 24% 세율을 적용하여 계산하면, 최종 산출세액은 1천110만 원입니다.

자녀가 내는 증여세 : 1억 5백만 원(￦105,000,000)

​

증여세 과세가액은 6억 원이며, 이는 8억 원에서 2억 원을 차감한 금액입니다. 증여공제는 10년간 5천만 원이 적용되며, 감정평가수수료 공제는 없는 것으로 가정하여 0원입니다. 이에 따라 과세표준은 5억 5천만 원이 됩니다. 세율은 9천만 원에 더해 5천만 원의 30%를 적용하여 계산되며, 산출세액은 1억 5백만 원입니다.

세금 합계 : 1억 1천6백1십만 원(￦116,100,00)

​사례 1)과 사례 2)를 비교해 보면,

빚과 함께 증여한 것이 세금적으로 약 5천만 원가량 이익이 되는 것을 알 수 있습니다.

​지금의 사례 비교는 일정한 가정하에 했다면 것을 기억하시기 바랍니다.

상황이 달라지면 전액 증여하는 것이 더 유리한 경우가 생길 수 있습니다.

하지만, 대부분의 경우에는 일반적으로 빚과 함께 증여하는 것이

세금적으로는 더 유리한 경우가 많습니다.

​