부동산 컬럼 임 원 섭 대부도부동산 대표

1.호텔분양 각광 강남권,소액투자자,은퇴자들의 중심으로 분양

고수익을 위한 비결로 경제매체에서나 요즘 길거리나 광고에 분양형 호텔이 많이 보이고 있다. 호텔분양이 일반인들에게는 생소할수 있을 것이다. 언제부터 호텔을 분양했을까? 수년전부터 호텔분양을 해왔었다. 제주도,강릉,평택등 여러곳에서 현재까지 강남권투자자,은퇴자를 중심으로 분양을 하고 있다.

2.새로운 유형의 투자상품 틈새 수익형부동산으로 떠오르고 있다.

분양형호텔은 7~10% 연간수익률을 주는 수익형부동산(오피스텔,다가구주택,상가등)의 특징과 별장 또는 콘도,팬션처럼 일정 기간 무료로 객실을 이용할 수 있다는 게 매력적인 새로운 유형의 부동산투자상품이라서 많은 사람들이 몰리고 있다. 또한 대부분 위탁관리형태로 분양하는데 분양호텔은 투자자가 직접 운영·관리할 필요가 없고, 다른 임대상품처럼 직접 임차인을 구하거나 계약하는 번거로움을 피할 수 있다.

3.분양형호텔의 투자자의 추이(은퇴자,강남권,소액투자자중심)

분양가가 1호실당 1억초중반~2억정도이고 대출시 1호실당 수천만원이라서 2~3채씩 투자하고 있다. 계약금 10%내고 무이자 중도금에 약3년뒤 잔금내는 형태라서 계약금 천만원초반~2000만원으로 투자후 전매도 가능하다. 특히 1%대의 저금리시대라서 은퇴자들이나 강남권투자자들이 많은 관심과 투자를 하고 있다. 세금관계를 보면 상업용시설인 호텔은 부가세를 10%를 돌려받을수 있으며 대출시에는 투자수익이 올라가는 지렛대 효과를 거둘수 있다.

4.정부의 제도적지원, 1200만여명 외국관광객 폭발적증가 분양형 호텔 인기

2013년 7월 국토부에서 관광숙박시설에 관한 특별법이 시행되고 있다. 호텔은 한류붐으로 지속적으로 관광객이 유입하고 있으며 정부는 제도적지원으로 분양형호텔,비즈니스 호텔이 늘어나는데 도움을 주고 있다. 우리나라는 일반관광객와 외국관광객,중국,일본관광객들이 꾸준히 증가하여 이전에 분양했던 호텔들의 운영도 잘되고 있다.

5.실제로 운영되는 분양형 호텔의 수익률은?

분양형호텔 실투자 대비 높은 수익률이 나오고 있다. 과거엔 연10%정도 현재는 연8% 나오고 있다. 특히 수익률이 높은 분양받아 운영하는 호텔은 매매가 나오지 않아 매수를 할수 없는 실정이다. 객실점유률도 현재 약 70%~80%정도로 운영이 잘된다. 일부지역은 2000만원정도 프리미엄이 붙어 있다.

6.분양형호텔 투자시 유의할점은?

연10~15일 무료투숙을 할수 있으니 너무 멀리있어서 안쓰는 곳보다는 가까운곳이 낫다.

그리고 오피스텔,다가구주택처럼 직접관리보다는 위탁관리(운영,관리 필요없음)를 하는게 좋다. 시행사또는 운영사가 글로벌위탁업체가 한다고 해서 무조건 좋은건 아니다. 글로벌위탁업체는 임대계약기간동안 매출의 일부를 로열티로 줘야하기 때문에 수익률이 악화될수 있다는 점을 명심해야 한다. 국내업체 중에 탄탄한 업체를 선정하는것도 좋은 방안이다. 분양형 호텔은 위탁법인에 모든 임대관리를 맡기고 객실 매출에 따른 수익을 지급받는 형태이기 때문이다. 투숙객 유치능력이 좋은 위탁업체 선정은 그래서 필수다. 시장평판이 좋은 업체인지 알아봐라 시행사중에 분양 운영까지 맡아서 하는 업체가 아무래도 믿을수 있을 것이다. 보통은 분양호텔은 시행사와 운영사가 다른 위탁법인에 맡기고 수익만 지급받는 형태가 많다. 이럴 경우 분양한 시행사는 먹튀가 될 가능성이 높다. 또한 운영사가 운영능력이 없으면 수익은 보장 받지 못할 것은 불보듯 뻔하다. 그지역의 수요와 공급을 잘봐야 한다 많은 수요가 있더라도 공급이 더 많으면 수익률은 악화되기 때문에 너무 많은 호텔들이 들어오는 지역은 면밀히 살펴야 할 것이다. 마지막으로 너무 좋은 분양조건에 현옥되지 말아야 한다. 조건이 너무 좋으면 수익률 악화로 가는 지름길이기 때문이다.

7.분양형호텔 분양받을때 구분등기인지 확인해라

간혹 분양형호텔이라고 개별등기가 된다고 분양상담사들이 투자자를 현혹한다. 여기에 주의가 필요하다. 개별등기에는 오피스텔같이 구별되게 소유권이 넘어오는 구분등기가 있다 또한 전체에 대한 지분만 표시되는 지분등기가 있다. 나중에 지분등기는 매매시 가격형성이나 매매가 쉽지 않을 수있으니 호실별 구분등기로 이전되는지 확인해볼 필요가 있다.

 

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