저금리 저성장이 오래 지속되면서 주식이나 채권과 같은 기존의 자산으로 목표한 수익을 낼 수 없는 인식이 일반화되었다. 이 때문에 과거 대표적인 대체 투자처인 부동산으로 투자자들이 되돌아오는 현상이 나타나고 있다. 실물 부동산에도 투자자가 몰리지만 세입자와의 갈등이나 공실 걱정 없이 꾸준히 돈을 불리 수 있다는 장점 때문에 금융상품의 형태를 띤 부동산의 인기도 계속 올라가고 있다. 대표적인 부동산 간접투자 상품으로 펀드를 들 수 있다. 지난달 말 기준 국내외 부동산에 투자하는 펀드의 설정액(투자자가 계좌에 넣은 돈)은 40조2290억원. 2004년 부동산펀드 제도가 도입된 후 처음으로 40조원을 넘었다. 전체 펀드 시장 (485조원)의 약10%를 차지할 정도로 금융시장에서의 위치가 커졌다. 부동산펀드 대부분은 기관투자가와 자산가들이 투자하는 사모펀드(39조2249억원)이다. 부동산펀드로 돈이 몰리는 이유는 수익률 때문이다. 지난달 기준으로 국내 공모 부동산펀드의 연초 이후 수익률은 4.99%로 나타났다. 사모 부동산펀드의 공식적인 수익률은 별도 통계가 없다. 주요기관의 투자처별 수익률 자료를 참조해 대강의 수익률을 짐작할 뿐이다. 국민연금 사학연금 공제회 등 주요 기관투자가들은 지난해 국내외 부동산 펀드에 투자해 약 7~9%의 수익률을 기록한 것으로 나타났다. 올 들어서는 처음부터 개인투자자를 대상으로 만들어진 상품이 급증했다. 대부분 상품이 판매 후 한 달 이내에 목표액을 채웠다. 오는 11월 ‘공모형 사모재간접펀드’가 등장하면 일반 투자자들도 손쉽게 부동산 연계 금융상품에 투자할 수 있게 된다. 재간접 펀드의 최소 투자금액은 500만원이다. 1억원 이상을 넣어야 하는 사모펀드와 비교하기 힘들 만큼 투자금액이 낮다. 자산운용사들은 개인 소액투자자들의 자금을 모아 펀드를 만든 후, 기관투자가 자격으로 부동산 사모펀드에 투자한다. 이를 통해 우량 부동산을 개인투자자가 500만원으로 소유하는 것이 가능해졌다.

부동산펀드란 일반개인이나 기관투자가로부터 자금을 모집하여 부동산과 부동산을 보증한 금융상품에 투자하는 것이 부동산펀드다. 부동산 펀드는 소액투자를 할 수 있다는 특징이 있으나, 원금.수익 보장형 상품이 아니고 중도환매가 제한되어 설립 시 한번 투자하면 유동성이 묶인다는 점과 주식이나 채권보다 현금화가 어려운 단점이 있다. 그러나 대출채권을 근거로 ABS를 발행하면 사업성공 여부와 상관없이 투자자금을 회수할 수 있다. 투자수익은 자산운용사의 사업능력과 상품의 수익성이 좌우하므로 투자가는 이러한 것들을 잘 살펴야 실패하지 않는 투자를 할 수 있다. 부동산펀드는 투자신탁과 투자회사 형태가 모두 가능하나 투자회사의 경우 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사와 구분하기 위해 펀드 자산의 부동산에는 70% 이하로만 투자 할 수 있다. 한편 부동산투자회사법에 의한 부동산 투자회사는 국토해양부장관의 설립인가를 받아 상법상 주식회사로 설립된 펀드로 통상 REITs(Real Estate Investment Trusts)라 불린다.

최근 금융투자업계에서는 저금리 시대의 안정적인 수익을 기대할 수 있는 대체투자 증가가 새로운 경향으로 자리잡고 있는 가운데 부동산 관련 투자상품이 활성화될 것으로 기대하고 있다. 특히 실물 부동산에 투자하는 공모펀드가 늘어나면서 개인 투자자의 이목을 끌고 있다. 진입 장벽을 낮춘 공모형 부동산에 펀드가 증가함으로써 개인 투자자가 포트폴리오를 다변화할 것으로 기대된다. 대체투자만 전문적으로 취급하는 운용사가 나올 정도로 시장의 관심은 대체투자로 옮겨가고 있으며, 관련 시장 규모는 앞으로 더욱 확대될 것이다.