모든 부동산의 투자원칙중 제일 중요한 것이 잘 아는 지역에 투자해야 한다는 것이다. 잘 아는 지역에 투자할 경우 그 가치를 더 정확히 판단하고 실패 위험은 줄여서 성공 가능성을 높일 수 있기 때문이다. 이 원칙은 주택뿐만 아니라 토지나 수익형 부동산 등 대부분의 부동산에 적용된다. 특히 수익형인 경우라면 잘 아는 지역에 투자하는 것이 더욱 중요하다. 안정적인 임대수익 확보가 가장 중요한 목적인 만큼 임대수요와 투자가치의 변화를 지속적으로 파악할 수 있어야 하기 때문이다. 단순히 현재 높은 임대수익이 발생하고 있다는 이유만으로 잘 일지 못하는 지역의 구분상가를 매입했다가 임대수익 하락은 둘째 치고 임차인을 구하지 못해서 걱정하는 경우가 많다.

기존 수익형 부동산을 구입하기에 앞서 기본적으로 중요한 것이 상권 분석이다. 상권은 수익형 부동산 투자의 성패를 좌우하는 가장 중요한 과정으로 현장을 몇 번 방문하는 정도로는 파악할 수 없는 어려운 과정이다. 상권이란 상가를 이용하는 소비자들이 유입할 수 있는 범위를 뜻한다. 보통 상권의 크기는 상권 내에 입지하고 있는 점포들이 취급하는 상품의 종류, 가격, 배송과 서비스 수준, 접근성 등에 의해 결정된다. 하지만 최근 인터넷 쇼핑이나 모바일 쇼핑, 대중교통의 발달 등의 시.공간적 한계를 넘는 온라인 상권이 새롭게 형성되고 있다. 사실 상권을 분명하게 이해하는 것은 고려해야할 변수가 너무 많아 불가능에 가깝다. 그러나 통상의 경우 상권을 이해하고 분석하기 위해서 크게 몇 가지 변수들을 기준으로 삼는다. 여기에는 유동인구, 대중교통수단을 통한 접근성, 배후수요, 경쟁 업종 및 상권, 도로조건, 임대가격, 권리금 수준 등이 있다. 각각의 변수들중 유동인구는 상권의 특성과 점포의 종류에 따라 구매력있는 유동인구가 달라진다. 그리고 도로의 폭이 너무 넓으면 유동인구가 아닌 통과인구가 되며 상가의 가시성이 확보되지 않았다면 방문 고객을 확보해야 하는 상가로 활용하기 어렵다.

신규로는 아파트 중도금 대출 규제 영향으로 오피스텔 상가등 수익형부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 풍선효과가 나타나면서 수익형부동산으로 돈이 몰릴것이란 예상이다. 초저금리 시대에 이어 ‘제로금리’ 또는 ‘마이너스 금리’시대까지 예상하는 요즘에 5%전후 임대수익을 얻을 수 있는 수익형부동산에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 이런 상황에 발맞춰 수익형부동산 전문 디벨로퍼들이 수도권 신도시나 택지지구에서 앞다퉈 상가와 오피스텔 등을 선보이고 있다. 택지 분양시 상업용지 가격이 감정가격의 두 배 이상에 낙찰되면서 분양가격이 지나치게 높고 그 만큼 예상되는 임대료, 상권 활성화 가능성 등을 꼼꼼하게 따져보고 매입해야 한다. 최근 공급되는 수익형부동산은 대부분 택지지구나 신도시에서 나온다. 배후 수요를 형성할 아파트 입주 시점에 맞춰 기반시설인 수익형부동산이 공급되고 있다. 분양 중인 상가들의 성적표는 좋은 편이다. 한 달 이내에 완판(완전판매)되는 경우가 많다. 상황이 나빠도 대부분 건물이 완공되기 전에 다 팔린다. 그만큼 수익형부동산에 대한 관심이 높다는 얘기다. 그러나 묻지마 매입은 경계해야 한다. 분양가격이 지나치게 높게 책정된 상가가 더러 있어서다. 실수를 줄이기 위해 가급적 주변 여러 곳의 모델하우스를 가봐야한다. 그렇게 비교해 봐야 분양가가 적정한지 판단할 수 있다. 또 보장 수익률만 보고 투자하는 것은 금물이다. 보장 기간이 끝나면 수익률이 확 떨어질 수 있고 약속한 보장 수익률을 지키지 못하는 곳도 있다. 선임대 상가도 안심할 수 없는 것이 임대계약은 언제든 가짜로 만들 수 있고, 계약 파기도 가능하다는 점을 명심할 필요가 있다. 고수익이 보장된 상가의 매수 기회가 나한테 돌아올 리 없다는 마음을 가지고 스스로 철저히 검증해야만 수익형 부동산의 성공 가능성을 높일수 있다.

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