무허가 건물과 맹지가 여전히 있는 시골 땅에 집을 지은 사람들의 말을 들어보면 구입한 택지에 무허가 건물이나 땅의 경계를 무시한 건축물이 서 있어 곤혹스러운 경우가 많다. 또 지적도상 도로와 접하는 부분이 없는 토지인 맹지를 구입해 건축허가를 받는 데 애를 먹었다는 경우도 있다. 두가지 경우 모두 내 집 마련의 꿈을 안고 택지를 물색하는 도시민에게 당혹감을 안겨준다. 무허가 건물은 건축허가와 같은 행정절차 없이 지어진 건물로, 정부와 담당 행정청에서 관리하는 토지 정보에 드러나지 않는다. 또 현장에는 건물이 있어 땅의 지목이 당연히 대지라고 판단할 수도 있지만 무허가로 지어졌으므로 대지일 수도 있고 전답이나 임야일 수도 있다. 겉으로 보면 집이 있어 대지가 되므로 땅을 매매할 때 가격을 올려 부르는 요건이 되기도 한다. 법률상으로 집을 지을 수 있는 토지는 폭이 4미터 이상의 도로를 2미터 이상 접하고 있어야 하는데, 맹지는 그렇지 않은 땅이다. 이런 땅은 구입하고도 건축허가를 받거나 공사를 시작하는 데 차질이 생기기 쉽다. 무허가 건물이라도 주인이 땅과 함께 고스란히 내놓으면 그나마 다행이다. 새로 건축허가를 받아 리모델링 공사를 하거나 철거하고 지으면 되기 때문이다. 문제는 남의 땅을 침범해 무단 점거한 경우이다. 그런 경우 집도 짓기 전에 시간. 비용. 정신적 측면에서 막대한 손해를 입게 된다. 땅에 대한 소유 개념이 약한 오지마을일수록 자신의 소유가 아닌 빈 땅에 농작물을 심거나 창고.축사.집 등의 건물을 짓는 경우가 허다하다. 토지계약을 하기 전에 반드시 임장활동을 해야 하는 이유다. 보통 땅이 맹지라면 무조건 건축이 불가능한 것으로 알고 있다. 하지만 꼭 그건 것은 아니다. 연접한 토지 (폭 4미터이상)를 사 사설도로를 개설하거나 토지 사용료를 내는 조건으로 토지사용 승낙서를 받아 관청에 제출하면 된다. 또 지적도상 도로를 접하지 않은 맹지여도 현장에 가보면 도로가 나 있는 경우도 종종 있으므로 미리 겁먹지 않도록 한다. 이런 도로를 ‘현황도로’라고 일컫는데, 지적도상의 지목은 도로가 아니지만 장기간 도로로 인정되는 곳이다. 다시 말해 현황도로가 있으면 건축이 가능하다는 얘기다. 시골땅 매입시 또한 어려운 부분이 양도세 때문에 내놓은 땅을 회수하는 경우가 많다. 이런 거래절벽을 완해해주기위해 올해 시골(비사업용)땅 장기보유특별공제 조건을 완화하여 양도세 중과 부담을 줄여준다. 특별공제 기준을 올해 1월1일 대신 실제 취득한 시점으로 소급 추진한다는 내용이다. 이는 직접 거주하거나 경작하지 않는 농지와 임야, 나대지(빈 땅)등 비사업용 토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 조건이 완화한다는 것이다. 올해 1월1일로 정해진 보유 시작 시점(기산일)을 취득 시점으로 바꾸는 것이 골자다. 기획재정부 관계자는 15일 “장기보유특별공제의 실효성을 높이기 위해 기존 보유 기간을 인정해주는 방안을 재추진 할 계획”이라고 밝혔다. 기재부는 이 같은 내용을 담은 소득세법 개정안을 이달말 발표하는 2016년 세법개정안에 담을 예정이다. 비사업용토지는 투기 수단으로 악용되는 사례가 많아 2007년 양도차익에 대해 60%에 이르는 세금을 매겼다. 하지만 글로벌 금융위기로 부동산시장이 얼어붙자 2009년부터 부동산 거래 활성화 대책의 하나로 비사업용토지의 양도세율을 사업용과 같은 6~38%로 낮췄다. 비사업용토지에 대한 양도세 중과세 유예는 지난해 말 종료됐다. 정부는 급격한 세금 부담 충격을 덜기 위해 지난해 세법 개정안에 장기보유특별공제 혜택을 담았다. 3~10년 이상 보유할 경우 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 차감해주는 내용이다. 올해 말 개정안에 국회를 통과하면 내년부터 보유 기간이 바뀌게 된다. 하지만 개정안에 통과돼 취득 시점을 기준으로 하면 보유 기간 3년을 채워 10% 공제를 받을 수 있다. 올해 땅을 매각한 사람은 소급적용 받을 수 없다. 여기서 시골 땅 매입 시 자주 발생하는 문제들을 간단히 올려보고 다음 기회에 더 자세히 다뤄보도록 하자.

탁틴공인중개사 대표 김규리